계약갱신청구권,계약갱신요구권 무엇이고 언제사용하나요?(Tip 임차인은 언제든지 계약해지 가능하다!)

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 많은 분들이 알고 계시는 계약갱신청구권에 알아보고 부동산 하락기에 더 문제가 되고 있는 현실에

대해서 이야기해보도록 하겠습니다.

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

*’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다.

• 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
• ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
• ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
  
  • 1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
  • 2) 『 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료 』의 2년 분에 해당하는 금액
  • 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

이토록 세입자를 보호하겠다는 취지로 만들어진 법안입니다.

그런데 여기서 많은 분들이 모르시고 있는 핵심 내용이 있는데요.

와... 이게 좀 문제예요.

너무 세입자 위주의 정책으로 부작용이 나오고 있습니다.

부동산 상승기에는 문제가 되지 않았지만, 지금같이 금리가 급격하게 상승하여 전세자금 금리 상승으로 인한

월세로의 급격한 쏠림이 생겼죠.

그에 따라 전세가가 떨어지고, 매매가도 끌어내리고 있습니다.

이렇게 전세가가 내려가고 있으니 상승기 때 계약갱신청구권의 부작용으로 급격하게 올라버린 전세가에서

지금 오히려 훨씬 저렴하게 전세가가 내려와 버렸습니다.

그러니 지금 여기저기서 임차인 분들의 계약해지 요구가 많이 생기고 있습니다.

네 이것은 당연한 요구입니다. 전세가가 많이 싸졌는데 저렴한 곳으로 이동하는 것이 맞아요.

그런데 문제는 이게 너무 급격하게 내려가다 보니 미쳐 준비를 못한 임대인 분들이 많다는 게 또 문제죠.

엄연히 전세든 월세든 법적 계약인데 법에다가 감정을 넣은 법을 넣어서 이지경이 된 게 1차적인 문제이지만,

악법도 따라야 하기에 지금처럼 고금리에 하락장에는 사회적인 문제로 많이 대두가 되고 있네요.

아무튼 여기서 드리고 싶은 이야기는...

계약갱신청구권을 사용하신 임차인은 언제든지 나갈 수 있으니 임대인 분들은 자금 확보를 하시는 게 좋다!입니다.!

아래는 국토교통부에서 제공하는 갱신요구권 행사 Q&A 보시면 도움이 될 것 같네요.

이상으로 오늘 포스팅을 마치며, 아무쪼록 임대인과 임차인이 서로 상생하는 법안이 되었으면 좋겠습니다.

끝!

부동산대책 정보사이트 정책풀이집 (molit.go.kr)

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갱신요구권 행사

Home > 임대차 제도 개선 > 제도 개선 Q&A > 갱신요구권 행사

Q1임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

Q2임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나요?

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.’1개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.(예시) 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 ’20. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하야야 합니다.※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용(예시) ’20. 12. 20. 체결된 계약 또는 같은 날 묵시적 갱신이 된 계약은 위 계약의 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함

Q3임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?

갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

Q4묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

Q5계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

가능합니다.
묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

Q6법 시행 시 계약기간이 남아있으면 모두 갱신 요구할 수 있나요?

가능합니다.
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.(’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 계약기간이 남아있어야 합니다.)

Q7개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다.계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ’20. 7. 31.부터 ’20. 8. 31.사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

Q8계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가요?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

Q9이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q10세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요?

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라고 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.※주택임대차보호법 제4조 ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

Q11법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에는 어떻게 되나요? (’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

Q11-1임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고,
법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

불가능합니다.
이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야합니다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q11-2임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신 요구를 할 수 있나요?

가능합니다.

Q11-3임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액 상한 적용)에 따른 계약갱신 요구를 할 수 있나요?

가능합니다.
다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.※(사례) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액
임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,
8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.8월(계약종료 1개월전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

Q12계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

Q13계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

Q14임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.