안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 일반주거지역의 개념과 종류에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 개념

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역 내 주거지역은 전용. 일반. 준주거지역 등 세 가지로 구분됩니다.

서울의 대부분 주거지역은 일반주거지역으로 분류돼 있습니다.

일반주거지역은 다시 1종, 2종, 3종 등으로 나뉩니다.

2. 종류

 - 1종 일반주거지역

저층주택을 중심으로 하여 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역입니다.

- 2종 일반주거지역

중층주택을 중심으로하여 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역입니다.

- 3종 일반주거지역

중층 및 고층주택을 중심으로 하여 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역입니다.

*층수 제한

법령상 1종에서 4층이하, 2종에선 15층 이하 건물 신축이 가능합니다.

3종에는 층수제한이 없는데요. 다만 지방자치단체가 기부채납 비율 등 사업자들의 공익적 기여를 감안해 층고를 완화할 수 있습니다.

*건폐율 용적률

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

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자유호빗 입니다.

오늘은 전월세 계약 시 특약사항에 대해서 알아보겠습니다.

임대인 임차인 모두가 알아야겠죠?^^

1. 효력 있는 특약사항

모든 수선의무는 임차인이 부담한다.

임차인 외에 인원이 추가될 경우 추가 금액을 지불한다.

계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인의 중개보수는 현 임차인이 부담한다.

2. 효력 없는 특약사항

보증금 증감청구를 금지한다.

임대인이 바뀌었을 경우, 양도인인 임대인과 임차인 사이 당연승계를 배제한다.

계약 기간 1년으로 정했다면 1년 뒤 퇴거한다.

임차인이 임차료를 연체하면 임대인이 임차인의 모든 짐을 처분한다.

이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 전전세와 전대차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 전전세

전세권 설정등기를 마친 임차인이 제삼자에게 다시 임대를 하는 것.

->주의사항

전세권 설정등기를 했기 때문에 집주인의 동의를 받지 않고도 전전세 계약을 맺을 수 있습니다.

그래서 전전세 계약 시에는 집주인이 아닌 기존 임차인과 계약을 체결하면 됩니다.

2. 전대차

전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 제삼자에게 다시 임대를 하는 것.

->주의사항

전대차는 전전세와 다르게 전세권 설정등기를 하지 않았기 때문에 전대차를 놓기 위해서는 반드시 집주인의 동의가 필요합니다.

집주인 동의 없이 전대차계약을 하게 되면 계약 해지가 가능합니다.

*보증금 보호하기

전전세와 전대차 계약에서 가장 중요하게 생각해야 할 것은 해당 임대차 주택에 문제가 생겼을 경우 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 권리를 확보하는 것입니다.

- 전전세 계약을 하는 경우에는 기존 임차인이 등기부등본상에서 전세권 1순위가 맞는지 확인해야 합니다.

- 전대차 계약을 하는 경우에는 전차인은 임차인이 이사를 간 이후 14일 이내 전입 신고를 해야 합니다.

*주의해야 할 점

전전세와 전대차 계약 시에는 보증금은 기존 전세보증금 액수를 초과할 수 없습니다.

그리고 기존 전세계약이 종료되게 되면 전전세계약과 전대차 계약도 종료가 됩니다.

만약 전대차 계약을 했다면 집주인이 기존전세 계약이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 해지 통보를 해야 합니다.

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 부동산 임장 체크리스트 10가지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 여러 부동산(공인중개사)과 미리 약속 잡기

한 물건만 보고 간다면 간혹 '아 조금 전에 거래가 됐는데...'라고 답변을 받을 수도 있어요.

2. 향/조망권

가급적이면 남향이 좋아요.

그래서 가격도 남향. 동향. 서향 순으로 되어있죠.

그리고 뻥 뚫린 뷰를 은어로 '뻥뷰'라고 하는데 뻥뷰 좋습니다!

3. 소음

놀이터, 태권도장, 자동차 공업사가 바로 앞에 있다면 편하지 않고 매일 살다 보면 소음 때문에 힘들어요.

4. 주차 대수

집도 중요하지만 주차대수 엄청나게 중요합니다. 주차난인 아파트가 생각보다 많지요.

요즘 신축아파트 기준으로 세대당 1.5면 아~~ 주 훌륭합니다.

5. 물/수압

누수, 수압, 세탁실이나 보일러실 곰팡이도 확인해야 돼요.

6. 세대수

한 아파트 단지에 몇 세대가 있는지 중요합니다. 보통 500세대를 기준으로 해요.

세대수가 클수록 관리가 잘되고, 관리비도 저렴하고, 편의시설/인프라가 좋을 확률이 높아요.

7. 동, 호수, 층

동은 입구나 교통시설에 가까운 동, 뻥뷰인 동이 좋아요.

호수는 4호를 기준으로 1,4호(사이드)보다 2,3호가 좋아요(중간에 있는 호수가 단열이 더 잘 돼요)

층은 중간층~꼭대기 층을 뺀 고층이 비교적 좋아요.(비선호 1층, 꼭대기 층)

*최신 아파트들은 단열이 잘 되어서 호수, 층수가 상대적으로 덜 중요해졌어요!

8. 주변 인프라

지하철 역, 버스정류장, 학교, 편의 시설 등 과의 접근성도 꼭 살펴보세요.

앱이나 지도를 활용해서 봤던 것과 실제 체감은 차이가 있을 수 있어요.

9. 유해/유흥시설

유해 시설은 당연히 좋은 조건은 아니겠고요.

유흥시설도 아이를 둔 가족 입장에서는 좋지 않죠.

유흥 시설은 낮에는 잘 보이지 않을 수 있어 밤 시간대에 확인해 보는 것이 좋습니다.

10. 사진 찍기

주인, 세입자에게 양해를 구하고 가능하다면 사진을 남기는 게 좋아요.

여러 곳을 다니다 보면 생각처럼 기억이 잘 나지 않을 때가 많거든요!

이상으로 오늘은 부동산임장체크리스트 10가지에 대해서 살펴보았습니다.

역시 이론보다는 실전이죠 많이 다녀보면 익숙해지겠어요^^

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

끝!

안녕하세요

자유호빗 입니다.

지난 연말에 아주 오래간만에 강원도 주문진항에 위치한 복어회집을 다녀왔습니다.

복어는 여기가 아니면 안 먹게 아니 못 먹게 되더라고요~

너무나 너무나 비싸잖아요?^^;

그런데 이곳 주문진항의 횟집에서는 아주 저렴하게 먹을 수가 있습니다.

이 사실을 잘 모르시는 분들도 많으시더라고요.

위치는 우선 이곳입니다.

편하게 주차장까지 알려 드리면 주차장에 한 시간에 1,100원인 공영주차장입니다.

이곳에 주차를 하시는 게 편하세요.

강원장모텔이라고 있는 건물 1층에 회 센터인데요 이곳에 많은 횟집이 있어요.

물론 이곳 건물에서도 주차가 되지만 약간 협소할 겁니다!

이 많은 횟집중에 저희가 가는 곳은 해진횟집인데요 그냥 뭐 한번 갔던 곳에 계속 가게 되네요.

맛이 처음 갔을 때부터 검증이 됐다고 해야 할까요?^^

저희는 어른 4에 어린이 2명이 가서 황복 2마리 큰 것으로 시켰습니다.

복도 일반복과 황복이 있는데 황복이 더 맛있다고 하네요^^

그리고 다들 아시겠지만 복어는 자격증을 가진 분들만 하실 수가 있어요.

독이 있기 때문에 잘못하면 큰일을 치를 수가 있습니다.

개인적으로도 회를 정말 좋아하는데 오래간만에 플렉스 하네요 ㅎ

기본 상차림도 나쁘지가 않아요. 성게와 멍게 생선구이 미역국 급하게 먹다가 사진을 찍었는데 너무 맛있네요.

둘째는 복어회를 처음 먹는데 혼자서 6살 아이가 1/5을 다 먹네요 ㅡ.ㅡ;;

아이가 혼자서 복을 가져다 놓고 간장을 찍어서 계속 먹네요 ㅎ

복어 하면 또 최고의 요리가 복지리인데요 회를 드시면서 지리로 하실지 매운탕으로 하실지 말씀하시면 거의 다 드실 때쯤

가져다주세요. 개인적으로 지리가 너무 시원하고 맛있습니다. 아이들도 엄청 잘 먹고요.

저렇게 한상 가득하게 배 터지게 먹었는데 12만 원...

와... 가성비도 정말 좋죠!

그리고 저녁에 먹을 방어를 또 큰 거 한 마리에 작은 거 한 마리... 12만 원... 4 접시가 나왔어요.

방어는 포장해 가서 친척집에 가서 먹는데 이것도 꿀맛이네요. 방어 매운탕은 처음 먹어봤는데 고기국물처럼 달콤하고 맛있었습니다. 

이상으로 하루에 점심과 저녁 모두 회를 먹은 아주 플렉스 한 날이었습니다.

강원도에 가보시면 주문진에서 복어회 한번 꼭 드셔보세요.

참고로 겨울에만 가능합니다.^^

끝!

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 우리가 전세계약 시 꼭 확인해 봐야 할 체크리스트를 알아보겠습니다.

1. 전세계약 전

- 주변 매매가, 전세가 확인

- 주택임대차표준계약서 사용

- 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

- 임대인의 세금 체납여부 확인

- 선순위 보증금 확인

- 확정일자 부여현황 확인

- 전입세대 열람

2. 전세계약  후

- 임대차 신고

- 전입신고, 확정일자 신청

- 전세보증금 반환 보증

*주택임대차표준계약서 사용 필요한 이유

->대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다.

공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 요청하세요.

*근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인 이유

->전세보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제가 되기 때문에 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.

등기소, 인터넷 등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급해서 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘은 부동산 임대차 계약 시 재계약과 묵시적갱신에 대하여 알아 보고 나아가 상가임대차 계약기간에 대해서도 알아보겠습니다.

*임대차 계약시 재계약과 묵시적 갱신

1. 개념

1) 묵시적 갱신

임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전가지 임차인에게 계약갱신 거절, 계약 조건 변견등을 통지하지 않은 경우

만료 시 전 계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장' 되는 것

2) 재계약

계약기간 만료일이 오기 전에 임대인과 임차인 간에 계약조항을 새롭게 합의하여 계약서를 수정하거나 유지해서 작성 및 연장하는 것

2. 차이점

묵시적 갱신과 재계약의 결정적 차이는 바로 '계약해지권'

1) 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 해지통지가 가능하고, 해지통지를 한 날로부터 3개월 뒤 효력이 발생함.

2) 재계약

재계약은 임대인의 동의 없이 계약 해지가 불가능함.

따라서 임대인은 재계약을 해야만 임차인의 일방적인 계약해지권을 막을 수 있습니다.

*상가임대차 계약기간

상가임대차는 계약기간을 정하지 않거나 1년 미만일 경우 그 계약기간을 1년으로 판단함.

이때, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.

끝!

안녕하세요

자유호빗 입니다.

오늘의 임대사업자 분들의 필수 가입 의무인 보증보험 가입에 대해서 알아보겠습니다.

*보증보험 가입 의무화

2020년 8월 18일부터 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 세입자의 보증금 보호를 위해 모든 임대사업자는 임대보증보험 가입이 의무화되었습니다.

보험료는 75%는 집주인이, 25%는 세입자가 부담합니다.

1. 임대보증금 보증보험

집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증회사(HUG 주택도시 보증 공사, SGI서울보증)가 세입자에게 대신 임대보증금 반환을 책임지는 보증 상품입니다.

2. 보험제도의 취지

최근 임대보증금 미반환에 따른 피해 사례가 급증함에 따라 임차인의 임대보증금에 대한 보호를 강화하기 위해 모든 등록 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화하였습니다.

3. 가입 적용 대상

모든 등록 임대주택이 가입대상입니다.

2020년 8월 18일 민간임대주택법이 개정되면서 개정안 시행 전과 후로 가입대상이 구분됩니다.

4. 가입 의무자

민간임대주택법상 등록 임대사업자가 가입대상입니다.

5. 보험료

기존에는 세입자가 보증보험료를 전액 부담했지만, 임대사업자인 집주인이 보증보험료의 75%를 부담하고, 세입자가 25%를 납부합니다.

6. 보증 범위

보증 금액의 경우 보증 대상의 원칙은 임대보증금 전액 입니다.

7. 예외의 경우

아래 3가지를 충족하면 임대보증금의 일부가 대상 금액이 됩니다.

(담보권 설정금액+임대보증금-주택 가격의 60%=보증대상금액)

8. 일부 보증 요건

근저당권이 세대별로 분리된 경우

임대사업자가 보증금보다 우선하는 요소 등을 해소한 경우

임차인이 전세권 설정을 한 경우

이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.

끝!